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  自楼市调控以来，如何融资也是房企生死攸关的大事。除了房子和土地能够抵押换钱，大股东股权质押也日渐成为一些房企主要的融资方式。

  有数据统计，从2012年初到6月21日，沪深两市共有58家上市房企发布了公司大股东质押股权换取资金的公告，涉及股份约116亿股。而去年全年房企股权质押只有150亿股。

  不过，上市房企股权质押案例急增的同时，也带来了很多隐患。可以说，房企股权质押融资是把“双刃剑”，舞不好就会伤人伤己。

  拆东墙补西墙

  目前，不少中小上市房企已经把股权质押作为其融资的主要快捷便道，不遗余力地频繁使用。

  在本轮上市房企股权质押潮中，浙江房企新湖中宝(600208,股吧)可谓“急先锋”，业内人士把它作为靠“典当融资”过日子的样本。

  据统计，今年以来，新湖中宝大股东先后质押股权21次，累计质押上市公司股份总数15.8亿股。据新湖中宝最新披露的信息，该公司的大股东新湖集团所持有的公司股份中，用于质押的股份已经占新湖中宝公司总股本的54.88%.其他上市房企股东对外质押比例也在不断飙升，甚至不乏知名房企。其中，天伦置业(000711,股吧)（000711）、广宇集团(002133,股吧)（002133）和实达集团(600734,股吧)（600734）对外质押股权比例更是达到了100%.荣盛发展(002146,股吧)（002146）、泛海建设(000046,股吧)（000046）、万泽股份(000534,股吧)（000534）、世茂股份(600823,股吧)（600823）等房企的大股东将其所持上市公司股权，对外质押的比例均在99%以上。

  为何房企如此依赖股权质押融资？业内人士分析，目前银行开发贷“关闸”，资本市场也对房企关闭，上市房企高度依赖股权质押融资实为无奈，质押金融股权不过是房地产企业“拆东墙补西墙”取得资金的一种做法，其中，尤以二三线上市房企和处于被限购调控地区的房企最为依赖这一融资途径。

  就新湖中宝过半数量的股权被质押，同策房产研究总监张宏伟也指出，这与公司业绩不佳并想以此方法补充现金流有关。

  根据新湖中宝2011年年报，该公司经营产生的现金流已经连续两年为负值；其中2010年为-24.05亿元，2011年为-25.49亿元。与此同时，新湖中宝的负债额从2010年的194.7亿元，上升至2011年的239.5亿元，负债增幅达23%.而该公司一季报披露，公司一季度仅利息支出就高达2.53亿元，比年初1.53亿元的利息支出增加了65%.除了被逼无奈的应急之策，股权质押本身的一些特点也受到房企的青睐。靠质押股权方式融资，成本相对较低，有一些一年成本甚至不足11%.而且手续也非常便捷，资金很快就能到位。对于一些“等米下锅”的房企来说无疑是救命之钱。

  正因为如此，在房地产企业近两年来难以取得银行贷款的现实困境中，股权质押更是房地产企业快速取得大额资金的重要渠道。这也是上市公司比尚未踏进>股市的中小房企“活”得比较久的原因。而今年以来，用股权质押来获取资金的现象更是在房地产业愈演愈烈。

  但是频繁地挪腾资本，对上市房企本身来说，也存在很多隐忧。

  一位业内人士提醒，虽然开发商“拆东墙补西墙”暂时保住了“自家院子”，但股权质押频繁，大股东可能会受制，甚至变更，股东动荡不安。从这一角度来看，部分房企旗下项目的开发进程和各项业务的经营节奏可能都受到很大影响，甚至一些项目有暂时搁置的风险，这无疑对开发节奏尤为重要的房企来说是一种非常大的隐患，甚至对部分房企而言，就是为其生存套“隐形枷锁”。

  >信托公司唱“主角”

  融资方是出于急切的集资需求，那么为这些房企提供融资来源的是谁？

  数据统计，在上半年的175笔股权质押行为中，扣除尚未标注明确的6笔，接受质押方的身份约50家为银行，余下近120家多数为>信托公司，极少数为民间>出借机构。

  如此看来，股权质押接受方身份中，信托公司和民间出借机构占七成以上，而银行，包括零售银行在内占比却不足三成。

  一位信托业人士告诉记者，一般来讲，出借界并不太认可股权质押的方式，尤其是房企的股权质押。毕竟，相对于不动产来讲，股权更虚一些。

  不过，股权质押类信托，在信托行业并不是新鲜事物。作为信托行业的“老前辈”，股权质押类信托可以算是信托行业发展初期的典型代表。然而，随着以房地产信托、票据信托的新势力不断崛起，其星光开始逐渐黯淡，甚至被人遗忘。

  近期股权质押类信托的“老树开新花”实际上有多方面原因。一方面，股权作为质押物流动性较好，评估透明，产品设计简单。

  另外，从本轮上市房企股权质押融资潮中，也不难发现股权质押类信托的“强势回归”与房地产信托“被打压”密切相关。在传统融资渠道和房地产信托渠道双双被叫停的情况下，这些房地产上市公司通过股权质押筹措资金，以期筹措开发资金，缓解资金链条的压力。

  中国利得财富管理研究院指出，考虑到股市和市场估值均处于低位，安全系数可以得到保障，这样的产品对出借者来说也不失为一个良好的网贷选择。

  信托公司也在产品设计上尽量减少这类产品的风险。多家信托公司表示，较低的质押率和补仓机制是信托抢占市场的重要砝码。

  在股权质押产品中，质押率是重要的产品安全性考量指标。据统计，从2006年以来，固定收益类信托合同所规定的股权质押，其质押率一般维持在50%—60%左右，即个股质押融得的资金相当于当前该股票市场价的5折到6折。若是限售股，质押率会更低。

  近期，受股市低迷影响，信托公司设计股票质押融资类产品时大大降低了质押率指标。目前，限售股的质押率约为20%—30%，流通股的质押率也不过35%—50%；超过50%质押率的产品已少之又少。

  但如果出现极端情况，房地产股票跌幅仍可能超过安全边际。为了防止股票暴跌带来的损失，>信托产品在设计时，一般都设有警戒线。即股价跌破一定程度（如融资金额的1.5倍），融资方需要追加保证金，或增加质押股票的数量。警戒线的设置，为该类信托产品增加了又一重保障。

  因此，对出借者来说，股权质押类信托产品时，也要注意其补仓措施的设定，仅依靠一定的折扣率来保障本金安全及收益实现的效果是有限的。

  不过，中国利得财富管理研究院也提醒出借者，国家对房地产调控的力度并未减弱。在房地产信托“被严打”的大背景下，银监会或也将会禁止房企通过股权质押信托变相融资。如此一来，这类股权质押类信托的出借价值就几乎丧失。

  另外，今年信托本身就迎来了兑付高峰期，一些房企已经出现兑付危机。例如，北京华业地产(600240,股吧)因为10亿元房地产信托到期无法偿还，一度进行债务重组的结果就是先例，况且这只是冰山一角。

  在房地产信托兑付风险尚未完全解除的情况下，房企通过股权质押类信托融资愈演愈烈，种种隐忧依然值得关注。