随着“转按揭”业务的逐步落地,那些手里有房但房屋仍处在按揭中的业主已经能够出售自己的房产了。可是转按揭业务到底如何操作?还存在哪些风险?都是按揭中商品房业主以及相关购房者十分关心的问题。

　　据相关业内人士介绍,现在我们所谓的转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。

　　业主徐女士手中有一套贷款27万元的房屋,该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱,将该房屋委托中介代其出售。赵先生欲购此房,双方通过中介签订了房屋买卖合同,同意以30万元的价格成交该套房屋。赵先生先期支付10万元作为购房首付款。然后,业主徐女士前往建行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由我爱我家担保,赵先生申请在浦发银行办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由浦发银行提前放贷,支付给建设银行18万元用于徐女士提前还贷解除抵押,其后徐女士与中介公司办理房屋过户全权委托并公证,待过户成功,中介将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予赵先生,并将赵先生向浦发银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予徐女士,至此,交易完成。

　　转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的第一笔贷款,取得房产证明,才能进行房屋产权过户。

　　在本案例中,业主徐女士须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款,才能进行房屋产权的过户。而买方赵先生需申请贷款并由银行提前放贷才能为徐女士还清其在建行的贷款,而此时徐女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此,在转按揭过程中就出现了以下几种风险:

　　1.徐女士在建行的贷款由赵先生还清后,突然改变主意,拒绝过户。

　　2.赵先生拒绝还贷

　　3.银行拒绝提前放贷

　　4.交易完成后徐女士无法顺利拿到剩余房款

　　5.交易完成后赵先生无法顺利拿到房产证

转按揭

　　中介公司在转按揭交易中所起的作用就是帮助业主、客户及银行三方面规避以上可能发生的各种风险。如在本案中中介公司为赵先生在浦发银行的贷款做担保,降低了银行方面的风险。同时为徐女士与赵先生双方的交易安全做担保,维护徐女士与赵先生双方的权益,以保障在交易过程之中业主徐女士的房屋最终能顺利过户到买方赵先生的名下,而买方赵先生的剩余房款最终也能交付到业主徐女士的手中,在建行与浦发两家银行之间、在业主与买房人之间也起到重要的协调关系作用。

　　如何办理“转按揭”手续

转按揭什么意思

　　在二手房交易过程中,一些人通过贷款购买了房屋后,在没有还清原来房屋贷款的情况下,就想将原来的房屋出售,而买方也没有能力一次性付清房款,这时买卖双方就需要办理“转按揭”手续。由于“转按揭”手续比较繁琐,许多人对“转按揭”手续并不十分了解,到底如何操作?还存在哪些风险?都是业主十分关心的问题。

　　一、什么是“转按揭”

转按揭是什么

　　“转按揭”就是指在个人住房贷款还款期内,借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场上存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中,转按揭都采用为卖方提前还贷的方式,因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

　　二、“转按揭”的案例

　　业主张女士手中有一套贷款27万元的房屋,该房屋在银行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱,将该房屋出售。王先生欲购此房,双方签订房屋买卖合同,同意以30万元的价格成交该套房屋。王先生先期支付10万元作为购房首付款。然后,业主张女士前往按揭银行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由王先生向银行申请办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由银行提前放贷,支付18万元用于张女士提前还贷解除抵押。其后业主张女士办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功,将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予王先生,并将王先生向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张女士。至此,交易完成。

　　转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的第一笔贷款,取得房产证明,才能进行房屋产权过户。

　　三、办理转按揭的基本操作流程

转按揭办理流程

　　第一步:买卖双方签订买卖合同即《房屋买卖合同》。买方所需提交资料:身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章(上述均为复印件);卖方所需提交资料:购房合同,借款合同,购房发票、契税发票,银行对账单及借款凭证;身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件;

　　第二步:评估所交易的房屋进行评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件;

　　第三步:买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户;

　　第四步:卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项;

　　第五步:卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户;

　　第六步:买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款;

　　第七步:买方产权证下发后,办理抵押登记:

　　第八步:他项权利证书由银行收执,买方取回房产证。

　　四、在转按揭过程中容易出现以下几种风险:

　　转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更,对买方来说,其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些,并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款,因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况,涉及到转按揭的买卖双方最好咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作,由专业的经纪人为你提供比较合理的转按揭操作方案。

　　此外,转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于:普通的二手房按揭贷款,银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于卖方的房屋仍处在抵押期间,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清卖方的第一笔贷款,解除抵押、取得房产证明后,才能进行房屋产权过户。

　　转按揭涉及的法律关系非常复杂,对买卖双方来说,主要存在以下几点风险。

　　(1)卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后,过户无法正常进行。

　　(2)买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求,从而导致操作受阻。

　　(3)由于买方或提供担保的中介资信不够,银行拒绝提前放贷,导致转按揭无法进行。

　　(4)交易完成后买方无法顺利拿到房产证。

　　(5)交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。